Каким должен быть залог

Рассмотрим общий перечень, характерный для большинства банков, так как частные случаи в зависимости от внутренней политики последних на практике отличаются.

Итак, чтобы имущество рассматривалось банками как ликвидное и подходящее для залога по кредиту, необходимо выполнение ряда условий:

  1. Стоимость объекта залога должна превышать сумму выдаваемого банком кредита.
  2. Отсутствует факт перепланировки или прочих конструктивных вмешательств, если они осуществлены без соответствующих подтвержденных документально разрешений.
  3. В наличии у заемщика есть документы, подтверждающие право собственности на объект залога – недвижимость вне зависимости от типа (комната, доля, если банк готов рассмотреть ее в качестве залога и так далее).
  4. Недвижимость не представляет культурной или общественной ценности, не является архитектурным памятником.
  5. Недвижимость достроена и введена в эксплуатацию.
  6. В квартире, комнате, доме, доле не прописаны лица несовершеннолетнего возраста.
  7. В объекте залога – недвижимости вне зависимости от типа, не прописаны недееспособные лица.
  8. Владелец недвижимости – собственник, не достиг пенсионного возраста.
  9. Недвижимость не признана аварийной, находится в исправном состоянии.

Получая кредит под залог, стоит учитывать еще один нюанс: иногда имущество отчуждается, а иногда остается в пользовании заемщика.

Оценка залогового имущества

Банки оценивают имущество, предоставляемое под залог, и принимают решение о сумме кредита. Предварительная оценка позволяет:

1. Минимизировать и даже покрыть издержки банка. При невозврате долга возникает необходимость реализации объекта залога.

2. Подобрать сумму лимита. Он удобен как для банка, так и для заемщика.

Как определяется стоимость объекта залога:

  • привлекаются эксперты из штата банка или сторонней организации, специализирующейся на оценке;
  • применяется метод покупной цены, предполагающий расчет с использованием понижающих стоимость коэффициентов;
  • используются суммы, обозначенные в заключенных до момента подачи заявления на кредит договорах страхования недвижимости.

Оптимальным для банков является метод экспертных оценок, то есть ситуация, когда для оценки привлекаются специалисты. Они в полной мере способны уделить внимание незначительным, на первый взгляд, нюансам, оказывающим влияние на стоимость недвижимости как объекта залога.

Рассмотрим еще один важный вопрос, касающийся страхования объекта залога.

Необходимо ли страхование объекта залога

Заемщик в случаях, когда недвижимость не подлежит отторжению, а остается во владении, может повлиять на состояние объекта залога. Это повышает вероятность снижения ценности и реальной стоимости недвижимости. Банк может настаивать на страховании недвижимости, выступающей в качестве залога по кредиту.

Важно: если обратиться к п. 2 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», можно сделать вывод, что условие приобретение одних товаров посредством необходимости приобретения других – неправомерно.

Итак, навязывание банками страхования залогового имущества – незаконно, а, значит, отказ от страхования объекта залога не должен являться причиной отказа по заявке. Однако именно при условии отказа от страхования залоговой недвижимости банки завышают процентные ставки. 

Важно: страхование залогового имущества проводится не за счет кредитно-финансового учреждения, а за счет заемщика.

Стоит отметить выгоды от страхования и у потенциальных заемщиков. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих выплатам по договору или ставших причиной порчи объекта залога, долг по кредиту будет погашен страховой компанией.

Вот случаи, когда страховщик покроет долг заемщика по договору по причине порчи или уничтожения объекта залога:

1. Пожары.

2. Взрывы.

3. Стихийные бедствия.

4. Техногенные катастрофы или аварии.

Важно: у отдельных страховых компаний перечень страховых случаев может варьироваться. Обычно банки рекомендуют отдавать предпочтение страховщикам с широким списком страховых случаев. И этого складывается цена страховки.

Чем грозит неуплата кредита под залог недвижимости

Введем пару типовых ситуаций: вы заемщик, взявший кредит под залог недвижимости. Первая: вы утратили платежеспособность из-за потери работы, ухода за родственником, травмы. Вторая ситуация: взяли кредит под залог и не собираетесь его отдавать. В принципе.

И в первом, и во втором случае худший исход неуплаты кредита - реализация недвижимого имущества как объекта залога, чтобы компенсировать долг и издержки банка. Если денег от продажи недостаточно для погашения обязательств, банк через суд принудит заемщика выплачивать непогашенный остаток.

Ситуации введены не зря:

1. При утрате платежеспособности по уважительным причинам стоит связаться с банком и детально объяснить ситуацию.

Например, в «Сбербанке» по номеру 900 нетрудно получить контакты уполномоченного представителя кредитного отдела, занимающегося проблемными задолженностями. Необходимо не только слезно молить о пощаде, но и потихоньку запасаться документами, подтверждающими ухудшение платежеспособности:

  • отметками в трудовой об увольнении, сокращении;
  • справками по уходу за больными родственниками;
  • справками из больницы о получении травмы.

Если удастся договориться, банк пойдет на уступки и предоставит кредитные каникулы длительностью до 1 года, но своеобразные: в этот период придется уплачивать как минимум проценты. После восстановления платежеспособности все обязательства вновь лягут на плечи заемщика.

2. При нежелании платить исходом станет реализация имущества.

Распространен на практике вариант аукционной продажи недвижимости, то есть по малой стоимости. Уже было отмечено, что остаток долга и пени, штрафы, другие начисления в рамках договора останутся на плечах злостного неплательщика.

Более того, прокуратура по обращению банка заведет уголовное дело по статье «Мошенничество». Содержание дела будет основано на факте получения кредита под залог и намеренного уклонения от обязательств.